Banker anbefaler realkredit

"Vores rådgivning - ved køb af bolig - tager altid udgangspunkt i realkreditlån som grundfinansiering. Dette med baggrund i, a. Realkreditlån er p.t. den (eneste) finansieringsform der giver mulighed for fast rente gennem hele lånets løbetid b. Der er mulighed for at opnå konverteringsfordele gennem lånets løbetid c. Fleksibilitet med hensyn til afdragsfrie periode henover lånets løbetid d. Billigste finansieringsform (svar på spørgsmål 2)"

Se svar på spørgsmål 1.

"Når vi beregner konsekvensen af et boligkøb (udarbejdelse af budget og skatteberegning) for en kunde/familie, vil realkreditlånet altid være fastforrentet og med afdrag. Vi godkender ikke køb, hvis det er en forudsætning for kunden/familiens rådighedsbeløb, at dette skal finansieres med rentetilpasningslån uden afdrag."

"Om vi vil nævne, at der er den større fleksibilitet ved et banklån frem for realkreditlån afhænger af flere ting. Er det et boligkøb der skal finansieres, har det en væsentlig betydning, hvor meget køber selv har mulighed for/ønsker at finansiere. Hvis køber ønsker at betale mere end 20% kontant, er det relevant at drøfte boligkredit for den yderste del p.g.a. fleksibiliteten (fungerer som en kassekredit). Er der tale om friværdibelåning, er der flere elementer der skal ind i rådgivningen: a. Skal friværdibelåningen bruges til korte eller lange forbrugsgoder (bil ctr. nyt tag) b. Hvor stort er låneønsket i forhold til familiens daglige likviditet (kan der spares renter ved at indskyde sin opsparing på boligkredit?) c. Tilbagebetalingsperiode - ønsker kunden en kort løbetid, er omkostninger ved et banklån mindre fordi, stempeludgiften kan genbruges ved senere finansieringsbehov."

Se svar på spørgsmål 4.

"Ja det vil vi fokusere på; især ved sammenligning med 'sælgerpantebreve' som ofte har en højere indfrielseskurs."

"Ja, vores rådgivning vil tage udgangspunkt i realkreditlån, som grundfinansiering i købssituationen. Vi vil anbefale, at der benyttes realkreditfinansiering. Når rådgivning sker i disse situationer, vil der naturligvis blive taget højde for hvilken egenfinansiering kunderne har. Netop størrelsen af egenfinansieringen kan være afgørende for om, der i nogle tilfælde også i købssituationen kan rådgives om lånesammensætningen. Lånesammensætningen kan bestå af både realkreditfinansiering og et prioritetslån/-kredit. Den sidste del af svaret her, kan sammenholdes med svaret i spørgsmål 5."

"Ja, udgangspunktet er, at realkreditfinansiering for så vidt angår rente, er billigst for kunden. Både fastforrentede lån samt lån med rentetilpasning er lavere forrentet end øvrige boligrelaterede produkter. Hvis vi ensidigt rådgiver ud fra parameteret "billigst" har det den ulempe, at begrebet "fleksibilitet" ikke kan prissættes. I købssituationen hvor kundens egenfinansiering er beskeden, er realkreditfinansiering generelt billigst."

"Ja. Ved enhver rådgivning der omhandler låneoptagelse, vil banken foretage en rådighedsberegning. Da fastforrentede realkreditlån med afdragsbetaling har den største ydelse, tager vi udgangspunkt i, at en kunde skal have råd til at afvikle et sådant lån. Derefter kan kunden - efter relevant personlig rådgivning - vælge en anden type finansiering der ydelsesmæssigt er lavere."

"Ja, vi vil i vores rådgivning, inddrage begrebet "fleksibilitet" som et ud af flere begreber når vi rådgiver om fx. Prioritetslån. Fleksibilitet er især relevant hvis kunder køber en ejendom og selv præsterer en stor egenfinansiering. I den situation giver det god mening, at kombinere realkreditfinansiering med fx. prioritetslån. Begreber som nævnt i svaret på spørgsmål 5. kan ligeledes benyttes i dette svar."

"Ja, vi vil pege på at, det kan være ganske relevant både i købssituationen (se svar spørgsmål 4) samt ved friværdibelåning/tillægsbelåning at rådgive om fx. prioritetslån/-kredit."

"Udgangspunktet er altid, at vi i vores rådgivning fortæller om både fordele og ulemper ved en given finansiering. Igen henset til den personlige, situationsbestemte vinkel. Spørgsmålet er kun relevant i de situationer hvor belåningen er under 80 % af ejendommens værdi, altså i situationer hvor det er muligt at sammenligne med realkreditfinansiering. I Lån & Spar Bank er det muligt at optage prioritetslån op til 100 % af ejendommens værdi. Ved belåning ud over 80 % kan der derfor ikke sammenlignes med realkreditfinansiering, og spørgsmålet om kurs på indfrielse og låneoptagelse er derfor ikke relevant. Ja, prioritetslån/-kredit kan indfries til kurs 100, ligesom kunden altid får lånet udbetalt til kurs 100. Dette er en egenskab nogle kunder synes godt om. I købssituationen kan kundens egen renteforventning have betydning. Hvis kunden har en fast forventning om stigende rente, kan vedkommende fraskrive sig en mulig konverteringsgevinst ved at vælge prioritetslån/-kredit. Udover kurs bliver der også rådgivet om stempelspørgsmål hvis man som kunde optager et prioritetslån i stedet for et realkreditlån. Hvis der etableres prioritetslån med ejerpantebrev, kan kunden ikke umiddelbart benytte stempel hvis kunden igen vil omlægge prioritetslånet til et realkreditlån."

"Ja, vores rådgivning tager udgangspunkt i realkredit som grundfinansiering, da det typisk er billigst for kunden."

"Ja, jævnfør svar på spørgsmål 1."

"Ja, når vi kreditvurderer, sker det på baggrund af et fastforrentet lån med afdrag. I selve rådgivningen kan man ikke sige, at et lån ikke er bedre end andre, idet kapitalmarkedet priser obligationerne i forhold til hinanden og deres risiko."

"Ja, i BRFkredit har vi også en bank, der blandt andet tilbyder en Boligkredit. Denne er kendetegnet ved sin fleksibilitet, idet den minder om en kassekredit i sine egenskaber. En sådan type af produkt anvendes typisk, når kunden har behov for fleksibilitet. Det kan fx. være, hvis kunden har skiftende indtægter fra måned til måned eller af andre årsager har behov for fleksibilitet i sin finansiering."

"Ja, vores Boligkredit er tænkt som et efterstående lån, der kan indgå som supplement til realkreditlånet."

"Det afhænger meget af den enkelte boligejers situation, og hvilket lån kunden vælger. Nu står der i spørgsmålet 'boliglån', hvilket jo typisk er et bankprodukt. Disse produkter har jo den egenskab, at de altid bliver udbetalt og kan indfries til kurs 100, til gengæld er renten jo på disse produkter en anelse højere end på realkreditlån, hvilket man bør nævne i den gode rådgivning."

"Ja, særligt i forbindelse med køb af bolig, nybyggeri eller større ombygninger vil udgangspunktet være en finansiering med realkreditlån op til lånegrænsen for realkredit. Behovet for yderligere finansiering dækkes normalt med produktet Nordea Prioritet Boligkøb, der er et prioritetslån med en tilhørende indlånskonto, der forrentes med samme rentesats som lånet. Familien opnår derved den fordel, at overskydende likviditet i det daglige, opsparing til terminsydelser m.v. samt anden opsparing forrentes med bankens udlånsrente, hvilket er en stor rentemæssig fordel. Produktet er endvidere indrettet således, at det kan konverteres til et realkreditlån, når der bliver plads under lånegrænsen, uden at der skal betales ny tinglysningsafgift."

"Ja, det følger naturligt af den finansieringspakke, som er beskrevet ovenfor. Der vil også være mulighed for at finansiere under realkreditlånegrænsen med Nordea Prioritet som er et banklån af samme model, som beskrevet ovenfor. Men dette lån vil typisk være lidt dyrere end et realkreditlån med variabel rente og er derfor kun velegnet for de kunder, der har mulighed for at udnytte den fleksibilitet, der ligger i adgangen til variabel udnyttelse. Gennemsnitsstørrelsen for Nordea Prioritet under realkreditlånegrænsen er ca. 450.000 kr. med en gennemsnitlig udnyttelse på ca. 45%. Denne låneform er dermed ydet til lånebehov i størrelsesordenen 200.000 kr."

"Ja, det er en fast regel i vores rådgivning og kreditvurdering, at familiens økonomi kan bære at optage denne type lån. Når det så er konstateret, vælges der i en del tilfælde alligevel et afdragsfrit lån med fast eller variabel rente. Det kan være en fordel, hvis ydelsesbesparelsen benyttes til at nedbringe anden og dyrere gæld hurtigere, end det ellers kunne ske."

"Ja, hvis banklån overhovedet kommer på tale som alternativ til realkreditlån er det i forbindelse med, at banklånets fleksible egenskaber vil være en fordel for familien. Nordea Prioritet, som er beskrevet ovenfor vil da være det naturlige valg, men kun for mindre lånebehov. Fuld finansiering af et boligkøb sker stort set altid med realkreditlån - undtagelsen kan være kunder med meget stor likviditet."

"Ja - jfr. besvarelserne på forrige spørgsmål."

"Ja, det indgår i vores rådgivning om realkreditlån, hvorledes restgældens kursværdi udvikler sig, hvis renten stiger eller falder. Vi anvender typisk begrebet 'periodeomkostninger' til at illustrere for kunden, hvad lånet har kostet i alt efter 1 år, hvis renten er steget eller faldet med 1 procentpoint. Det klassiske realkreditlån med fast rente og konverteringsret til kurs 100 er jo oprindelig udformet for at sikre låntagerne mod de to største risici ved låntagning; renterisikoen og formuerisikoen. Tager man denne type lån til en kurs tæt på 100, er man sikker på, at renten aldrig kan stige, og at gælden heller ikke kan stige nævneværdigt. Alle andre realkreditprodukter er varianter heraf, hvor man slækker på denne sikkerhed typisk for at opnå lavere ydelse. Valget af finansiering bør derfor aldrig alene baseres på størrelsen af ydelsen, men på en afvejning af de risici, man vil tage i forhold det klassiske realkreditlån og den ydelsesbesparelse, der kan opnås ved at vælge anderledes."

"Ja, det er altid udgangspunktet for rådgivningen. Det er særligt vigtigt i forbindelse med fuldfinansiering af boligkøb/nybyggeri og førstegangskøbere, for at opnå mest mulig finansiering til fast rente og dermed minimere kundens renterisiko."

"Ja. Der er dog en undtagelse: Hvis kunden er eller forventer at komme i besiddelse af væsentlige indlånsmidler (set i forhold til udlånets størrelse) kan et SDO-lignende banklån være et relevant alternativ til traditionelt realkreditlån. Det SDO-lignende banklån er nemlig kendetegnet ved, at der etableres en tilhørende indlånskonto, hvor kunden opnår samme rente af indlån, som kunden betaler på udlånet. Likviditetsoverskuddet indsættes på SDO-indlånskontoen, hvilket betyder, at kunden kun skal betale rente af nettogælden (lånet minus indeståendet)."

"Ja, det er udgangspunktet for beregning af kundens rådighedsbeløb. Afhængig af kundens ønsker, risikoprofil og øvrige forhold rådgives tillige om øvrige låneformer (variabel rente, afdragsfrihed, renteloft, m.v.), i overensstemmelse med god skik for rådgivning. Banken har udarbejdet rådgivningsskema, som er det praktiske værktøj for rådgivningen. Efter samtalen udskrives der dokumentation for den foretagne rådgivning, som kunden underskriver."

"Ja, det er et relevant forhold. F.eks. hvis kunden er i besiddelse af et ejerpantebrev, som kan anvendes til sikkerhed for banklånet, kan kunden jo spare tinglysningsomkostninger."

"Ved finansiering af boligkøb eller nybyggeri, kan realkreditlån som bekendt maksimalt dække 80% af finansieringen, hvilket betyder at yderligere lånebehov kun kan dækkes af banklån eller pantebrevslån. Fuldfinansiering af boligkøb eller nybyggeri vil derfor typisk blive etableret som maksimalt realkreditlån (op til 80%) og boliglån, som dækker det resterende behov. Ved mindre tillægslån, kan flere forhold komme i betragtning. Anvendelse af bestående ejerpantebreve eller andre sikkerheder, kan spare kunden for tinglysningsomkostninger ved etablering af banklån i stedet for realkreditlånet, som jo altid kræver tinglyst pant. Mindre lånebehov kan evt. ydes uden sikkerhed. Ved små tillægslån vil omkostningerne ved optagelse af realkreditlån ofte være uforholdsmæssigt store."

"Nej ikke specifikt, men kunden vil generelt blive rådgivet om indfrielsesvilkår for de forskellige lån."

"Vores rådgivning omkring finansiering af en ejerbolig tager som udgangspunkt altid afsæt i et realkreditlån op til max. 80% af ejendommens værdi."

"Vores rådgivning vil altid anbefale et realkreditfinansiering som den billigste form for ejerboligfinansiering, når der er tale om et givent min. lånebehov."

"Når vi rådgiver kunder om hvad de har råd til at købe for, anvender vi altid fastforrentede realkreditlån op til 80% af ejendommens værdi, 30 årig løbetid og en nom. rente hvor obligationen ligger så tæt på kurs 100 som muligt."

"Som en helt naturlig del af vores information og rådgivning vil vi også berøre restfinansieringen, der typisk udgør et boliglån i banken. Vi gennemgår det obligatoriske rådgivningsskema for både dette lån og realkreditlånet."

"Ja, det kan sagtens være resultatet af vores rådgivning jfr. anvendelse af ovennævnte rådgivningsskema."

"Det vil fremgå som en faktuel oplysning som kunden kan forholde sig til sammen med øvrige fakta som rente og løbetid."

"Nykredits rådgivning vil som udgangspunkt tage afsæt i, at realkreditlån udgør grundfinansieringen, når en ejendom skal belånes."

"Nykredit yder kunden en samlet rådgivning, hvor der tages hensyn til kundens behov set i forhold til de finansielle produkters og serviceydelsers omkostninger for kunden. Realkreditlånet er som udgangspunkt den billigste form for grundfinansiering af fast ejendom, hvilket vi rådgiver om."

"I vores rådgivende dialog med kunden - der både omfatter sagsgang, kreditvurdering og rådgivning - er udgangspunktet et fastforrentet lån med afdrag. Den endelige finansiering kan dog afvige fra dette på grund af kundens økonomiske situation, lånets betydning i den samlede økonomi og de konkrete behov kunden ønsker dækket."

"Som nævnt yder Nykredit kunden en samlet rådgivning, hvor der tages hensyn til kundens behov. I den forbindelse afstemmer vi med kunden, hvor stort behovet er for økonomisk fleksibilitet, set i lyset af de meromkostninger en sådan fleksibilitet medfører."

"Det vil den, jf. svaret på spørgsmål 4."

"Nykredit har på de realkreditlån, der har en betydende rentefølsomhed, som standard enten i indfrielsesmulighed til kurs 100 (fastforrentede realkreditlån) eller 105 (variabelt forrentede lån med renteloft). Denne indfrielsesmulighed tjener to formål, idet den er en forsikring mod stigende restgæld, dels som følge af generelle rentefald, dels som følge af indlåsningseffekter i de bagvedliggende obligationer. Nykredit rådgiver både om lånenes likviditetsvirkninger (ydelsen) og gældens rentefølsomhed (friværdibeskyttelsen)."

"Ja, vi anbefaler som udgangspunkt realkreditlån som hovedfinansiering, dvs. op til 80 % af boligens værdi for helårsboliger. Vi understreger, at man sjældent har brug for fleksibilitet i form af prioritetslån etc. for mere end 10 % af det samlede hovedfinansieringsbehov."

"Ja, da realkreditlån typisk er billigere end banklån, vil vi rådgive kunden til at finansiere hovedparten af sin bolig med realkreditlån."

"Ja, kunden skal have råd til at betale den månedlige ydelse på et fastforrentet lån med afdrag. Som en del af kreditvurderingen, ser vi således på, om kunden har et tilstrækkeligt økonomisk råderum, efter der er betalt renter og afdrag på et fastforrentet lån."

"Ja, som en del af rådgivningen pointeres, at visse typer af banklån indeholder mere fleksibilitet end realkreditlån. Vi understreger samtidig, at man sjældent har brug for fleksibilitet i form af prioritetslån etc. for mere end 10 % af det samlede finansieringsbehov. Vi påpeger samtidig, at kunden skal være opmærksom på, at fleksibilitet og risiko går hånd i hånd; og at prisen for fleksibilitet betales i form af forøget risiko."

"Vi anbefaler, at kunder først og fremmest afdrager på den dyreste del af gælden, hvilke i mange tilfælde er banklån. Desuden anbefaler vi, at kunden overvejer en bankfinansiering, der risikomæssigt komplementerer realkreditfinansieringen. Hvis kunden eksempelvis ønsker at finansiere 80 % af et boligkøb med FlexLån® F1, kan det være hensigtsmæssigt, at kunden finansierer de resterende 20 % med fastforrentede pantebreve."

"Ja, vi gør kunderne opmærksomme på de væsentligste karakteristika ved banklån og realkreditlån, herunder kursforhold."

"Ja. I Eik Bank´s rådgivning tager vi udgangspunkt i realkreditlån som grundfinansiering. Når vi bevilger boligfinansiering er udgangspunktet for vores bevilling og rådgivning et fastforrentet obligationslån med afdrag. Hvis kunden har en anden risikoprofil kan kunden vælge en anden lånetype."

"Ja."

"Ja. I Eik Bank´s rådgivning tager vi udgangspunkt i realkreditlån som grundfinansiering. Når vi bevilger boligfinansiering er udgangspunktet for vores bevilling og rådgivning et fastforrentet obligationslån med afdrag. Hvis kunden har en anden risikoprofil kan kunden vælge en anden lånetype, men vores bevilling vil altid være ud fra et fastforrentet lån med afdrag."

"Ja. I vores rådgivning vil vi tale om behovet for fleksibilitet i afviklingen eller i økonomien og dermed også tale med kunden om, om det er hensigtsmæssigt at dele finansieringen ud i både et kreditforeningslån og en BoligPrioritet. Det er en konkret vurdering af kundens økonomi og vores samtale med kunden, der afgør om der er behov for opdeling af finansieringen og i hvilken grad."

"Ja. Vores udgangspunkt for BoligPrioritet er, at den skal stå efter et kreditforeningslån i prioritetsstillingen for at sikre kunden den lavest mulige bidragssats på realkreditlånet. Hvis der er tale om en mindre tillægsbelåning, så vil vi i vores rådgivning kigge på de eksisterende lån for at finde ud af, om det er fordelagtigt at konvertere eksisterende lån samtidigt eller der skal hjemtages et nyt lån. Der kan derfor blive tale om, at vi anbefaler et kreditforeningslån til nogle kunder og en BoligPrioritet til andre kunder. Anbefalingen vil altid ske med udgangspunkt i kundens behov og forventninger til tilbagebetalingen."

"Ja. At BoligPrioritet altid kan indfries til kurs 100 fortæller vi vores kunder, som en naturlig del af vores rådgivning sammen med, at vi taler om indfrielsesmetoder og kurser på kreditforeningslån."

"Ja"

"Ja"

"Ja, altid."

"Kun hvis det er relevant."

"Banklån er med variabel rente, så hvis der er tale om større lånebeløb vil realkreditlån altid komme på tale. Banklån kan komme på tale ved mindre tillægslån, f.eks. til mindre forbedringer hvor omkostningerne til et realkreditlån kan være uforholdsmæssigt store ved et mindre lån. Der er også kunder der ønsker fleksibiliteten i banklånet med f.eks. mulighed for ekstraordinære afdrag, ydelsesoverspring osv."

"Det er en nyttig egenskab, men en fast rente er en større nyttig egenskab."

"Ja, altid. Vi udbyder ikke selv alternativer til realkreditlån, og vi mener, at kundens behov i de fleste tilfælde bedst kan dækkes fra den produktpalette, der udbydes fra realkreditinstitutterne. Vi samarbejder med flere realkreditinstitutter, så "farven" på lånet kan kunden også selv bestemme."

"Som udgangspunkt er realkreditfinansiering den billigste boligfinansiering. Det vanskelige er valget af lånetype - specielt valget mellem fast eller variabel rente, fordi prisen skal vurderes på både kort og lang sigt. I vores rådgivning handler det om at afdække kundens risikoprofil, og her står det klassiske valg ofte mellem den korte og typisk lidt lavere rente - men med større risiko - eller den lidt højere faste rente med begrænset risiko."

"Vores udgangspunkt er, at hvis kunden vælger variabel rente evt. med indledende afdragsfrihed, skal det baseres på, at kunden har råd til et fastforrentet lån med afdrag for at have en tilstrækkelig buffer i økonomien. Det skal ikke nødvendigvis være et obligationslån. Et kontantlån kan i nogle tilfælde være en bedre løsning. For kunder med større friværdi er afdragsfrihed fortsat ofte en optimal løsning - afhængigt af kundens behov."

"Vores rådgivning tager udgangspunkt i bestemmelserne om god skik, og her inddrager vi alle fordele og ulemper ved de forskellige lånetyper. Vi anbefaler realkreditlån ved nybelåning indenfor 80% og banklån kun som efterfinansiering. De to lånetyper dækker således kundens behov på forskellige lånesegmenter, og derfor sammenligner vi ikke de to lånetyper direkte mod hinanden. Det vil i øvrigt afhænge af kundens individuelle forhold om den ene lånetype kan betegnes som mere fleksibel end den anden."

"Samme svar som ved spørgsmål 4."

"Jeg formoder, at du mener mulighed for at indfrie fastforrentede realkreditlån ekstraordinært til kurs 100, fordi den ordinære tilbagebetaling jo altid sker til kurs 100. Konvertible realkreditlån med mulighed for førtidsindfrielse til kurs 100 er én af grundstenene i det danske realkreditsystem, og det er jo denne egenskab, der gør det fordelagtigt at foretage en nedkonvertering. Så ja, det giver forbrugeren en klar fordel."

"Ja - realkreditlån er udgangspunktet for rådgivning i forbindelse med boligkøb og større tillægslån."

"Ja!"

"Ja! Afdragsfrie og øvrige realkreditlån gennemgås dog ofte som et finansieringsalternativer i henhold til vores rågivningsforpligtelser."

"Ja - men det er primært i relation til nedsparingssituationer og/eller tillægsbelåning, hvor kunden ikke udnytter det fulde maksimum fra dag 1."

"Ja - jf. spørgsmål 4."

"Ja - der fokuseres på at den blivende/statiske del af finansieringen sker via realkredit mens den fleksible sker via boligkredit e.l. Her er indfrielsesvilkårene en naturlig del af fleksibiliteten."