SPØRGSMÅL: Jeg har lige talt med RealkreditDanmark om mit F3-lån i euro. Det skal omlægges pr. 1/1 2010.
Jeg havde set mig varm på FlexGaranti, Euribor6 eller lignende MED renteloft/sikring (jeg tror på sigt på inflation og højere renter).
Men det kunne RealkreditDanmark bestemt ikke anbefale pga. illikvide markeder og dermed dårlige kurser på disse lån.
Det endte med det super gunstige F1, eurolån til 2,4% effektiv rente.
Hvad skal der til, før den lange rente falder? Har du andre gode råd?! Jørn Petersen
SVAR: For tiden vælger de fleste blandt to traditionelle låneformer: fastforrentede lån eller rentetilpasningslån (flekslån). Miks-produkterne har klaret sig mindre godt under finanskrisen.
Du spørger, hvad der skal til, for at den lange rente falder. Der er to kræfter på spil:
1) Når centralbankerne sætter den korte rente lav, så presser det også den normale lange rente nedad.
2) En generel frygt for stigende inflation, fordi der er sendt mange penge i omløb under kreditkrisen. Det er svært at afgøre, hvilken kraft trækker mest.
2. Er andelsbolig et farligt køb?
SPØRGSMÅL: Alle advarer om at købe andelsbolig, men vi har ikke råd til en ejerlejlighed. Er det virkelig så farligt? Og hvad skal man se efter? Michael O.
SVAR: Der er ingen grund til at advare imod at købe andelsboliger. Det er en god boligform.
Samtidig må man sige, at det er blevet ret uigennemskueligt at købe andelsboliger – og hverken befolkningen, banker eller ejendomsmæglere har ret meget praktisk erfaring.
Derfor er det nødvendigt at se sig grundigt for. Det handler især om at have styr på, hvor meget gæld man overtager via foreningen, da det kommer oveni den pris, du betaler for selve andelen.
3. Er ejer eller andel bedst?
SPØRGSMÅL: Jeg overvejer at købe en andelslejlighed sammen med min kæreste. Den skal koste maks. 400.000-500.000 kr., og boligafgiften skal være lav.
Kan det bedre betale sig end at købe en ejerlejlighed? Altså på sigt? Rune
SVAR: Det er ikke sådan, at det bedre kan betale sig at købe enten ejerlejlighed eller andelsbolig. Meget tyder på, at i fremtiden vil priserne følges temmelig meget ad.
Tænk hellere over, hvilken boligtype I kan lide: andelsboligen med et større fællesskab, eller ejerboligen, som helt din egen.
I begge tilfælde skal I ikke købe dyrere, end I har råd til.
4. Hvilke andelsforeninger er sunde?
SPØRGSMÅL: Hvordan finder man ud af om det er en sund andelsforening, man er ved at købe sig ind i? M.O.
SVAR: Første tommelfingerregel er, at ældre foreninger er sunde, hvorimod du skal se sig mere for med nye foreninger.
Næste råd er at læse referatet fra seneste generalforsamling: Hvis der er problemer i foreningen, så bliver det jo diskuteret der.
Endelig skal du være på vagt over for foreningens lån, hvor rentetilpasningslån og afdragsfri lån er usikre og kan få boligafgiften til at stige voldsomt.
5. Kan man sælge ejendom til børn til markedsværdien?
SPØRGSMÅL: Normalt kan man sælge ejendom til plus/minus 15% af vurderingen til sine børn. Efter sidste vurderinger er foretaget i 2007, og markedspriserne er faldet – i København mere end 15%.
Kan man komme ud for at ikke kunne sælge sin ejendom til markedsværdien til sine børn? Søren Stærmose
SVAR: I må altid gerne sælge til markedspris.
Det er ikke sådan, at du KUN må sælge en bolig til børn til højest 15% under den offentlige vurdering.
Det er sådan, at du skal betale afgift, hvis du sælger en bolig under markedsprisen til sine børn.
Og 15%-reglen er blot administrativt sat for at have en rettesnor.
Hvis du altså kan godtgøre, at I har handlet til markedspris, så får I ikke problemer med Skat.
Til gengæld kan det give tryghed at drøfte sagen med Skat på forhånd, især hvis I har problemer med at udrede, hvad markedsprisen egentlig er.
6. Er gebyr på renteloft i orden?
SPØRGSMÅL: I skriver her på siderne, at banken ikke må tage gebyr på et variabelt forrentet lån.
Jeg har netop fået lavet et nyt renteloft på mit andelsbolig lån (ca. 1,5 mio. kr.), og det betalte jeg godt 15.000 kr. for, da det kostede en overkurs på 101 at indfrie det gamle lån med det gamle renteloft.
Er dette et "lovligt" gebyr? Mikkel Sørensen
SVAR: Ja, dette gebyr er formodentlig lovligt, så at sige.
Det kan nemlig for lån med pant i fast ejendom godt aftales, at der skal betales en lille ekstrapris (overkurs) ved at indfri lånet.
Nogle banker har dette gebyr for andelsboliglån, andre har det ikke.
Til gengæld skal det altså være aftalt på forhånd, og dermed være med i jeres skriftlige aftale.
Husk, at det altid står dig frit at forhandle priser i banken, og dette gebyr er en oplagt kandidat til at forhandle bort i forbindelse med, at I laver ny forretning sammen.
7. Hvordan låner man til andelsboligkøb?
SPØRGSMÅL: Min søn og hans samlever påtænker at sælge deres ejerlejlighed og i stedet købe en andelsbolig.
De har set på en andelsbolig med et indskud på ca. 1 mio. kr. plus udgifter på ca. 4.800 kr. pr. måned.
1) De skal låne til hele indskuddet. Hvilke muligheder findes? Banklån og/eller realkreditlån?
2) Hvad skal de være særlig opmærksom på ved køb af andelsbolig i forhold til ejerbolig/ejerlejlighed? Servitutter, restgæld , skatteforhold m.v.? Sten Hansen
SVAR: 1) Det er kun muligt at låne til indskud til en andelsbolig i banken.
Stort set alle disse lån er med variabel rente, som derfor vil svinge op og ned.
Enkelte banker tilbyder andelsboliglån til fast rente. Det er dyrere, typisk +1% om året.
Realkreditselskaber må ikke give lån til privatpersoners køb af andelsbolig ifølge loven.
2) Der er desværre efterhånden en del ting at være opmærksom på ved køb af andelsbolig (se også vores forbrugerblad på pengeområdet Tænk Penge nr. 3, september 2009).
Kort fortalt handler det ikke så meget om vedligeholdelse, servitutter eller juridiske forhold. Der har man netop beskyttelse ved at indtræde i en forening, som i forvejen håndterer dette på medlemmernes vegne.
Det handler i stedet om at man overtager en andel af foreningens gæld. Den gæld kan være høj. Og hvis foreningen har optaget variabelt forrentede lån og tillige uden afdrag, så ser er det ikke umiddelbart til at se den høje gæld, da boligafgiften er lav. Det kan give en ubehagelig overraskelse, hvis renten stiger for eksempel allerede til næste år.
Undersøg derfor, hvor meget gæld I overtager. Summen af den gæld, der overtages, og købsprisen er den samlede pris for andelen.
Afslutningsvist beskriver I at flytte fra ejer til andel. Vær opmærksom på, at det er der ikke umiddelbart nogen økonomiske fordele ved at gøre. Andelsboliger handles også på det frie marked nu, og koster derfor i udgangspunktet lige så meget som ejerboliger. Så boligskiftet skal helst være forårsaget af mere reelle grunde.
8. Hvordan skal et nyt køkken finansieres?
SPØRGSMÅL: Vi skal have nyt køkken. Skal jeg bruge min opsparing, eller skal vi låne til køkkenet?
Jeg betaler topskat, og betaler normalt maksimalt ind på en ratepension. Nu ved jeg ikke, om der skal betales ind på ratepensionen, eller skal pengene gå til køkkenet?
Opsparingen skulle bruges til en anden bil om et år, når sønnen er færdig på efterskole.
Vi har flexlån i huset og har friværdi i huset. Vil det være bedst at låne til køkkenet eller til bilen? Kjeld Jensen
SVAR: Hvis jeg forstår din situation korrekt, så ønsker du at forbedre dit køkken, og du har allerede pengene i hånden.
Valget er nu, om du derudover skal optage et lån, så du kan fortsætte med at indbetale på din pensionsordning.
Og dit spørgsmål er, om det er økonomisk attraktivt for dig at indbetale mere på pensionsordningen – for lånte penge.
Det virker tillokkende at indbetale mest muligt til pension, når du betaler topskat, og bankerne har også ganske travlt med at "rådgive" hertil.
Når vi og andre regner på det, så giver det imidlertid i stort set alle tilfælde et samlet tab.
For selv om du opnår en vis skattefordel, så er der for mange ulemper i form at omkostninger. Og det er ikke alle omkostninger, som er synlige for dig.
Vi anbefaler derfor helt overordnet, at du ikke låner penge til at sætte ind på din pensionsordning.
9. Hvor meget kan vi låne?
SPØRGSMÅL: Vi overveje at købe hus i den nærmeste fremtid, men har ikke været i kontakt med penge- eller realkreditinstitutter.
Vi bor aktuelt i en andel, som har en værdi på 2.500.000 kr. med en månedlig ydelse på 4.300 kr.
Umiddelbart bliver det ikke svært at komme af med andelen. Vi har samlet lån for 700.000 kr., som afbetales over 10 år, vi har således en månedlig betaling på 12.000 kr.
Vores månedlige indkomst ligger lige omkring 100.000 kr. samlet. Vi har et barn og regner snart med at skulle have et til.
Håber du kan give et niveau for vores lånemuligheder. Jens L.O.
SVAR: Det er gætteri at skulle forudsige, hvad banker og realkreditinstitutter vil kreditgodkende jer til, uden at kende mere til jeres økonomi.
Det er helt afgørende, hvor mange penge I selv ønsker at have tilbage til forbrug, eksempelvis rejser.
En almindelig tommelfingerregel, som I kan skæve til, er dog tallet 3,5, som er den højeste anbefalede såkaldte gældsfaktor.
Med en samlet månedsindkomst på 100.000 kr. vil det tilsige en gæld på 3,8 millioner kroner. Den er beregnet som 100.000 x 92% (arbejdsmarkedsbidrag) x 12 måneder x 3,5 (gældsfaktor) = 3,8 mio. kr. gæld.
Læg dertil jeres egen udbetaling, som jeg læser som 2,5 millioner minus gæld på 0,7 millioner. I alt 1,8 millioner.
Læg dertil den aktuelle finanskrise og lavkonjunktur, som vil tilsige forsigtighed.
Husk, at lykken ikke er at købe det dyreste hus, man har råd til. Det gælder om at finde den rette balance mellem forbrug af bolig og andet forbrug.
Overvej risikoen ved køb af en bolig, som i kun har råd til i fællesskab, og som derfor skal tvangssælges ved dødsfald eller skilsmisse.
Få seneste tests, nyheder og gode råd på e-mail. Tilmeld dig nyhedsbrevet her.
Tænk Penge har undersøgt, hvor du får mest for dine penge, når du planlægger sommerferie - og opdelt efter hvilken type ferie du ønsker Download rejseundersøgelsen her (pdf - åbner i nyt vindue)
